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索 引 號: 000014349/2019-275490 信息分類:
發布機構: 生成日期: 2019-05-24 16:46:35
文  號: 龍府發〔2019〕11號 是否有效:
名  稱: 龍里縣人民政府關于印發龍里縣住宅小區管理暫行辦法的通知
龍里縣人民政府關于印發龍里縣住宅小區管理暫行辦法的通知
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各鎮人民政府、冠山街道辦事處,縣政府各部門、各直屬機構:

《龍里縣住宅小區管理暫行辦法》已經縣政府同意,現印發給你們,請認真遵照執行。

 

龍里縣人民政府

   2019522 

 

 

龍里縣住宅小區管理暫行辦法

 

第一章   則

第一條  為進一步加大我縣住宅小區的規范管理,給廣大市民營造一個文明、整潔、優美、安全、便利、和諧的生活環境,根據國務院《物業管理條例》《貴州省物業管理條例》《貴州省城市市容和環境衛生管理條例》《龍里縣城區范圍內不文明行為管理辦法(試行)》《龍里縣進一步加強物業管理工作的實施意見》等法律、法規及規范性文件的規定,結合我縣實際情況,制定本辦法。

第二條  本辦法所稱住宅小區,是指達到一定規模,基礎設施配套比較齊全的住宅小區或商住小區(以下簡稱住宅小區)。

本辦法所稱住宅小區管理,是指對住宅小區內的房屋及配套的公用設施、綠化、衛生、交通、環境容貌等設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和治安管理秩序等活動。

第三條  住宅小區物業管理活動遵循權利與義務相一致,小區業主自治與政府指導和依法監管相結合的原則。

業主可以委托物業服務企業或者其他管理人實施物業管理,也可以自行管理。 

鼓勵業主委托專業化、社會化、市場化的物業服務企業實施物業管理。

第四條  成立龍里縣住宅小區管理協調領導小組,由分管縣長任組長,成員由縣政府有關職能部門和各鎮(街道)政府(辦事處)負責人擔任,負責協調處理住宅小區管理中的重大問題。

縣住房城鄉建設局負責本縣行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

縣自然資源、市場監管、發展改革、城市管理、生態環境、公安等有關部門,按照各自職責,負責物業管理的有關監督管理工作。

各鎮(街道)會同縣住房城鄉建設局指導本轄區內的業主依法設立業主大會和選舉業主委員會,督促業主大會和業主委員會依法履行職責,依法調解物業管理糾紛,協調物業管理與社區建設的關系。 

居(村)民委員會協助各鎮(街道)人民政府(辦事處)開展物業管理相關工作。

物業管理專業委員會應當加強行業自律,規范行業行為,促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務,推動物業管理行業健康發展。

 

第二章  管理內容

第五條  建設單位在進行住宅小區建設時,應當依照國家有關規定和城市環境衛生專業規劃,配套建設環境衛生及其它設施設備,并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付使用,所需經費納入建設工程概算。

第六條  房屋設施設備維修養護,在質量保修期內,由建設單位負責,建設單位在接到通知后,必須在三日內作出處理意見,未作出處理意見的,由縣住房城鄉建設局用建設單位所建設該房屋質保金進行處理;超過質量保修期的,由小區業主委員會報縣住房城鄉建設局審核后用維修資金處理;發生危及房屋安全等緊急情況,小區業主委員會立即組織處理,事后再按規定完善相關手續。

第七條  住宅小區的每個居民都有享受良好的小區市容和環境衛生的權利,同時負有遵守管理規約,繳納物業服務費、城市垃圾處置費、車位停放服務費、維修資金等相關費用的義務。業主(物業使用人,下同)不能以未享受權利或無需接受相關服務為由而不承擔義務。

第八條  住宅小區管理者應當加強小區市容和環境衛生的法律、法規宣傳,提高小區業主的環境衛生意識,教育小區業主養成良好的文明衛生習慣。

第九條  飼養犬類等寵物必須到有關部門辦理《免疫合格證》,定期為寵物注射疫苗,物業公司登記備案并簽訂《居民文明養犬承諾書》。

攜帶寵物外出時,必須掛鎖鏈,長度不超過2米,并由成年人牽領。若飼養寵物產生噪音、出現傷人等事件,寵物主人必須及時處置并負全責。凡是有咬人記錄的寵物,應當按照寵物飼養相關規定自行處置,不得在本小區內遺棄所養寵物。

第十條  住宅小區內的業主必須保持公共環境衛生,禁止下列行為:

(一)在小區內隨地吐痰、便溺、亂扔果皮、煙頭、紙屑等廢棄物。

(二)在小區內傾倒污水、垃圾(含裝修垃圾)、糞便。

(三)在小區內治喪、拋撒冥紙、鳴放鞭炮、舉辦酒席焚燒垃圾。

(四)在小區內傾倒液化氣殘液,燃燒煤爐,制造異味。

(五)占用小區內的道路等場地,經營機動車輛修理、清洗業務。

(六)在小區公共區域放養寵物和其它畜禽或從事屠宰畜禽和加工肉類、水產品等影響公共環境衛生經營活動。

(七)在小區內綠化帶及其他場地種植蔬菜等農作物及亂堆雜物。

(八)在12:00—14:30時、22:00—7:00時高聲喧嘩、推車叫賣或使用樂器及音響器材。

(九)將煤爐、抽油煙機等排煙管道直接向窗外排放煙霧及污染性氣體,

第十一條  住宅小區的主干道兩側以及小區內的公共場所,建設單位或物業服務企業等部門必須設置封閉式垃圾容器、廢物箱等設施及其指示牌。

小區業主不得侵占、損壞或者擅自拆除、遷移環境衛生設施。

住宅小區生活廢棄物實行袋裝,放置在指定地點,并做到分類收集、貯存、運輸和處理。應當按照規定的時間將生活廢棄物及時清運,做到日產日清,并逐步做到無害化處理和綜合利用。

第十二條  住宅小區內的業主對住房室內裝飾裝修實行報備制度。凡需進行住房室內裝飾裝修的小區業主在住宅室內裝飾裝修工程開工前必須遵守下列規定:

(一)有物業服務企業的,應當向物業服務企業書面申請,再由物業服務企業向縣住房城鄉建設局進行報備

(二)無物業服務企業的,由小區業主自行向縣住房城鄉建設局進行報備

第十三條  在裝飾裝修中禁止下列行為:

(一)變動建筑主體和承重結構或超過設計標準、規范而增加樓面荷載。

(二)將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛生間、廚房;將衛生間改在下層住戶臥室、起居室(廳)、書房和廚房等上方。

(三)將生活污水管道改裝、遷移或接入雨水管道;拆除公共供水、排水設施。

(四)在承重墻上開門、窗,擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。

(五)損壞房屋原有節能設施和降低節能效果。

(六)侵占公共空間、損壞共用部位和公共設施。

(七)不按規劃,未經許可隨意在門面安裝卷簾門。

(八)窗外安裝雨棚和防盜窗。

(九)未經燃氣管理部門批準,擅自拆改燃氣管道和設施;包封戶內燃氣管道或在燃氣管道上修建構筑物;改變相關房屋用途。

(十)其他影響建筑結構安全、使用安全以及影響建筑物外貌的行為。

(十一)在12:00—14:30時、19:00—7:00時作業。

第十四條  將住宅改變為經營性用房的,應當符合《省人民政府辦公廳關于進一步放寬市場主體住所 經營場所注冊登記管理的通知》(黔府辦函〔2017〕6號)相關規定

第十五條  禁止在小區空地、屋頂搭建建筑物和構筑物。

第十六條  水電及管線設施設備管理

(一)住宅小區內分戶計量裝置或者入戶端口以外的供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備,由相應的專業經營單位負責設計審查和建設工程驗收,并與建設項目同步設計、同步施工、同步竣工、同步使用。建設單位應當配合專業經營設施設備的施工,并承擔相關土建工程的配套建設。

(二)住宅小區內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位,負責分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的管理、維修、養護、更新等責任及相關費用。法律、行政法規另有規定的,從其規定。

住宅小區內分戶計量裝置或者入戶端口以內的供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備的維修更換,由業主負責。

(三)住宅小區建設單位、物業服務企業或者其他管理人應當為通信運營企業平等開放所屬建筑物以及附屬設施用于支持寬帶、基站、管道、線路、室內分布系統等信息基礎設施建設,不得與任何企業簽訂壟斷協議,不得限制各通信運營企業平等接入和使用,不得以任何方式限制業主自由選擇通信業務和通信運營企業的權利。

第十七條  水電使用中禁止下列行為:

(一)采取滴水、水表停轉和倒轉等手段使用水資源。

(二)私自拉線用電、偷漏電、違規使用電器等行為。

(三)私接燃氣管道、偷盜氣行為;嚴禁在密封空間使用燃氣設施;廚房中嚴禁有雙“氣源”存在;嚴禁將燃氣管道作為負重支架;嚴禁在住宅存儲超過家庭正常用量的液化氣瓶。

第十八條  小區車輛管理

(一)住宅小區內的車輛管理由物業服務企業或小區業主委員會負責。機動車輛進入小區必須經物業服務企業或小區業主委員會同意,并按指定的地點停放。

(二)小區業主車輛,必須出具本人車輛的相關手續到物業服務企業登記備案。

(三)已繳費車輛在小區內發生盜竊、丟失、損壞的,小區管理負有監管責任,并提供線索配合相關部門做好善后工作。

(四)車輛按規定行駛、有序停放,按規定繳納車位停放服務費

(五)損壞小區設備設施、道路,責任人必須修復或按價賠償。

(六)小區內車輛通行發生事故、堵塞通道的,公安交通管理部門接到報案須及時依法處理。

(七)小區內禁止大型車輛入內(救護車、消防車輛除外),禁止車輛在小區內鳴笛,禁止車輛停放在消防通道、綠化地帶、人行道。

(八)在小區內行駛的交通運輸工具,應當保持外型完好、整潔,運輸液體、散裝貨物及垃圾的,應當密封、包扎、覆蓋,不得在小區內泄漏、遺撒。

第十九條  禁止私自移動消防設施設備或者將其用于其他用途。禁止占用消防通道、堵塞屋頂通道。

第二十條  禁止攜帶易燃、易爆、劇毒物品進入小區。禁止窩藏違法犯罪人員和贓物。

 

第三章  物業交接及相關服務事項

第二十一條  建設單位在銷售(含預售)物業前必須通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施物業管理。建設單位應與選聘的物業服務企業簽訂書面的物業服務合同。

第二十二條  建設單位辦理物業交付手續時,住宅小區的配套建筑及設施設備應具備下列條件:

(一)主體工程和配套設施建設經縣住建(規劃)局核實,并取得核實證明文件。

(二)主體工程竣工驗收合格,并向縣住房城鄉建設局報送備案材料,取得受理憑證或備案登記表。 

(三)用水納入城市自來水管網并分戶裝表供水。

(四)用電納入城市供電網絡并分戶裝表供電。

(五)燃氣管道納入城市燃氣管網,并敷設到戶。

(六)通信、有線電視等端口敷設到戶。

(七)雨水、污水排放實行分流,分別納入城市雨水、污水排放系統。

(八)小區道路符合建設要求和通行條件;院內清潔、場地平整,與外圍有效隔離,并與外圍道路相連通。

(九)路燈安裝完畢,符合設計要求。

(十)綠化工程按審定方案建設完畢。確因季節原因暫無法施工的,應當出具承諾書,自交付使用備案通過之日起六個月內完成。

(十一)消防、防雷等設施符合設計要求,并驗收合格。

(十二)安全防范工程符合設計標準和專業技術要求。

(十三)電梯安全檢驗合格(電梯房),符合安全運行要求。

(十四)環境保護符合環評、“三同時”制度要求。

(十五)法律、法規、規章規定的其他條件。

商品房分期交付使用的,交付工程與在建工程之間應當有明顯、有效的隔離設施,不得合用內部道路。

第二十三條  建設單位應當以物業管理區域為單位按相關規定和標準無償配置物業服務用房。

規劃行政主管部門在審查批準建設項目規劃設計方案時,應當按照規定明確物業服務用房的位置和面積。建設單位應當將物業服務用房的位置和面積在房屋銷售現場公示。

第二十四條  本辦法施行前已經建成并實施物業管理的住宅小區,可以繼續作為一個獨立的物業管理區域。尚未實施物業管理的住宅小區,應當創造條件實施物業管理。本辦法施行后新建的住宅小區,應當實施物業管理。

原單位承建的職工住宅小區由單位商所在社區進行管理。

第二十五條  一個物業管理區域只能設立一個業主大會。

第二十六條  物業管理區域內,符合下列條件之一的,可以召開首次業主大會會議:

(一)交付使用的房屋專有部分面積達到建筑物總面積50%以上。

(二)交付使用的房屋套數達到總套數50%以上。 

(三)首套房屋交付使用已滿兩年且交付使用的房屋套數達到總套數25%以上。 

(四)物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同期限即將屆滿。

建設單位應當在第一項至第三項規定的條件具備之日起30日內將房屋交付使用情況書面報告物業所在地鎮(街道)人民政府(辦事處)縣住房城鄉建設局各鎮(街道)人民政府(辦事處)應當自收到報告之日起10日內在物業管理區域內予以公告。 

第二十七條  符合首次業主大會會議召開條件,各鎮(街道)人民政府(辦事處)在接到建設單位、前期物業服務企業或者業主書面申請之日起60日內,應當會同縣住房城鄉建設局組織、指導成立首次業主大會籌備組。業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、鎮(街道)代表、居(村)民委員會代表等組成,人數應為7人以上單數,其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的1/2,籌備組組長由各鎮(街道)人民政府(辦事處)代表擔任。

籌備組成員名單及基本情況自確定之日起3日內,應當在物業管理區域內公示。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組做好相關工作。

第二十八條  業主委員會自選舉產生之日起30日內,應當將業主大會成立情況、管理規約、業主大會議事規則以及業主委員會成員、候補成員基本情況等材料向縣住房城鄉建設局備案。縣住房城鄉建設局應當將備案情況及時書面告知相關鎮(街道)人民政府(辦事處)

縣住房城鄉建設局自收到相關規定材料之日起10日內,應當向業主委員會出具備案證明。備案的有關事項發生變更時,應當重新備案。

第二十九條  因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業主委員會產生之前,可以由物業所在地的社區(村、居)在鎮(街道)人民政府(辦事處)的指導和監督下,代行業主委員會的職責。

第三十條  業主共同決定選聘物業服務企業或者其他管理人提供物業服務的,由業主委員會代表業主與物業服務企業或者其他管理人以書面形式訂立物業服務合同。

業主委員會依法與業主共同選聘的物業服務企業或者其他管理人訂立的物業服務合同,對全體業主具有約束力。 

物業服務合同的主要內容包括物業服務項目、服務質量、服務費用、合同期限、違約責任、專項維修資金的管理和使用等事項。物業服務企業或者其他管理人公開作出的服務承諾及制定的服務細則,屬于物業服務合同的組成部分。 

物業服務項目包括保安服務的,應當在物業服務合同中就保安服務的服務內容、服務質量、責任區分、違約責任等作出明確約定。 

物業服務質量可以參照有關行政主管部門或者行業組織制定的服務質量標準體系約定。

物業服務費的具體計費方式和標準由業主大會或者全體業主與物業服務企業或者其他管理人協商約定。 

物業服務企業或者其他管理人應當于物業服務合同訂立之日起15日內,將合同在物業服務區域內公示。

第三十一條  物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業服務企業按照國家和《貴州省物業管理服務收費管理辦法》在物業服務合同中約定。

縣發展改革局應當會同縣市場監管局、縣住房城鄉建設局,加強對物業服務企業收費項目、收費標準的監督和管理。

第三十二條  業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤,也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況,應當定期在物業管理區域內公告,接受業主監督。

工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

第三十三條  物業服務合同解除或者終止后,物業服務企業應當與業主委員會按照法律法規的規定和合同約定履行交接義務。

物業服務企業未辦理交接手續的,不得擅自撤離物業服務區域,不得停止物業服務。

第三十四條  小區業主不得以各種借口拒交物業服務費、城市垃圾處置費、車位停放服務費而影響小區的正常管理秩序。物業使用人拒交的由該業主承擔。

 

第四章  罰則

第三十五條  有下列情形的由各職能部門按規定進行處理:

(一)違反第五條、第十三條規定由縣住房城鄉建設局縣綜合行政執法局責令限期改正,逾期未改正的依法強制拆除并予以處罰。

(二)違反第十條八項規定由縣公安局處理。

(三)違反第十二條規定由縣綜合行政執法局處理。

(四)違反第十四條規定,對于應當具備特定條件的住所 經營場所,或利用非法建筑、擅自改變房屋性質等從事經營活動,違反規劃、土地、環保、房屋等有關管理規定的,由住建、自然資源、環保、公安、安全監管等部門依法監管;涉及許可審批事項的,由負責許可審批的行政管理部門依法監管。市場監管部門根據投訴、舉報、抽查等情況,及時依法處理市場主體登記住所經營場所地址與實際情況不符等行為。

(五)違反第十五條規定由縣綜合行政執法局處理。

(六)違反第十七條規定由縣供水、供電部門處理。

(七)違反第十八條七項規定由物業服務企業制止,不聽勸阻的,物業服務企業報公安交通管理部門強行拖走。

(八)違反第十九條規定由縣應急管理部門處理。

(九)違反第二十條規定由縣公安局處理。

(十)未按第二十一條、第二十二條、第二十三條、第三十三條規定的由縣住房城鄉建設局處理。

(十一)未按第三十四條規定繳費的國家機關工作人員和國有企、事業單位干部職工,由小區業主委員會或物業服務企業進行書面催收,經催收后仍未繳交的,由小區業主委員會或物業服務企業書面報其所在單位從工資中扣繳情節嚴重的,將其情況書面報縣紀檢監察、組織部門,按相關規定督促業主所在單位處理。

對未按期繳納物業管理費的業主,由物業服務企業或業主委員會向當地人民法院提起訴訟。若小區業主委員會制定小區業主公約約束業主繳納物業費的,有關部門應當給予支持、配合。

(十二)從事經營性造成的噪音、油煙油污等污染由州生態環境局龍里分局處理。

(十三)物業服務企業未履行物業服務合同的由縣住房城鄉建設局處理。

(十四)物業服務企業或小區業主委員會對小區內發生的各種違法違規行為必須及時制止、處理,難以處理的及時向相關職能部門書面報告。

各職能部門在小區監督管理過程中不履行職責或履行職責不到位而導致的后果責任由其承擔。

(十五)違反本辦法構成犯罪的,依法追究刑事責任。

 

第五章  附則

第三十六條  本辦法使用的下列用語,其含義為: 

(一)委托管理,是指業主選聘物業服務企業或者其他管理人,由物業服務企業或者其他管理人按照物業服務合同的約定實施物業管理。

(二)自行管理,是指業主自行或者雇傭人員實施物業管理。

(三)物業服務企業,是指具有獨立法人資格和物業服務經營許可,根據物業服務合同的約定從事物業服務活動的企業。

(四)其他管理人,是指根據物業服務合同的約定從事保潔、綠化、保安服務、設備維護等專項物業服務的企業。

(五)共用部位,是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、地面架空層、走廊通道等。

(六)共用設施設備,是水電設施設備、上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、池、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

(七)通信入戶端口,是指住宅小區三網接入設備間內提供給通信企業為業主開通通信業務的接入端口。

第三十七條  安置房、回遷房及政策性保障房小區按本辦法執行。

第三十八條  本辦法中未作規定,但上級有相關規定的從其規定。

第三十九條  本辦法由龍里縣住房和城鄉建設局負責解釋。

第四十條  本辦法自發布之日起施行。

 

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