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關于龍里縣住宅小區車位(車庫)規范管理指導意見和龍里縣住宅小區管理暫行辦法公開聽證會聽證代表意見建議采納情況的公告
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        2019年4月12日,《龍里縣住宅小區車位(車庫)管理的指導意見(草案)》和《龍里縣住宅小區管理暫行辦法(草案)》公開聽證會在冠山街道辦事處四樓大會議室召開,本次申請、邀請聽證代表82人,實際參加101人,與會代表對規范我縣物業管理工作提出了一些具體意見建議。我縣對聽證代表提出的意見建議,及時認真的進行了整理和研究。現將聽證代表意見建議采納情況公告如下:

一、予以采納的意見建議

(一)關于“《意見》《辦法》的用詞需統一,建設單位與物業交付手續時,水、電必須是一戶一表獨立繳費;《意見》中第三大條第一款第二小條包含范圍建議增加‘含’字”事宜。

為方便公眾理解,《意見》和《辦法》中將修改完善相關表述內容。因此,予以采納。

(二)關于“《辦法》中增加住宅小區內電瓶摩托車指定停放區域,安裝充電樁規范充電;簽定消防維保單位,對住宅小區內消防設施設備進行定期維保;消防通道范圍不可出現可燃物堆放情況;消防車通道保持暢通,不可被任何形式占用等;《辦法》第十條增加嚴禁業主在家燒煤爐,制造異味;辦法第十七條‘水電使用禁止下列行為’建議改為‘水電氣使用禁止下列行為’。增加‘嚴禁將燃氣管道作為負重支架’、‘嚴禁在住宅存儲超過家庭正常用量的液化氣瓶’”事宜。

目前,我縣住宅小區內及周邊場所應加強執法力量,因類似問題長期得不到妥善處理,不僅影響小區公共環境,也引發各類社會矛盾,需進一步細化相關職能部門職責,強化管理體制機制建設。因此,予以采納。

(三)關于“應明確規定用于出售、出租的車位須建有全方位無死角的監控系統,方可出售或出租”事宜。

為避免后續管理過程中相關責任主體出現相互推諉及產生矛盾糾紛等現象,應當要求相關停車場地配備全方位無死角監控系統。因此,予以采納。

(四)關于《辦法》第九條最后一句,“必須自行清理出本小區”建議改為“應當按照寵物飼養相關規定”。

依照相關法律法規,該《辦法》中將修改完善相關表述內容。

(五)關于“停車指導意見中車位的租售價格原則不超過160元/月,建議調整為不超過120元/月,收費的依據是什么;停車服務費和車位費按照《貴州省機動車停放服務收費管理辦法》中,對達不成協商定價的機動車停放服務費(含車位出租)應按保本微利原則制定”事宜。

縣發改局修改意見:1.車位的出售(使用權轉讓)價格實行市場調節價。一是建筑小區區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。二是住宅小區內車位的出售(使用權轉讓)價格由房地產開發企業(建設單位)結合本地實際,遵循公平、合法和誠實信用的原則制定銷售價格。2.住宅小區內機動車停放服務收費。一是住宅小區達到《貴州省機動車停放服務收費管理辦法》規定的商議條件的,機動車停放服務收費標準由專有車位所有權人、物業服務企業提供經會計師事務所審計的成本報告的建議方案,向小區業主、專有車位使用人協商一致后確定。二是協調不能達成一致意見,且專用車位所有權人、物業服務企業不能提供經會計師事務所審計的成本報告的建議方案,各方又不共同邀請具有社會公信力或各方認可的第三方機構進行評估或聽證,不申請調解和不申請司法確認的,參照政府指導價管理。

龍里縣住宅小區機動車停放服務收費標準政府指導價標準參照龍里縣機動車臨時占道服務收費標準最高收費標準上浮20%執行,每個車位收費標準為180/月(含車位使用費、停放服務費)。收費方式為按月繳納,收費方式采取季繳或年繳的物業管理單位,收費標準應低于月繳納標準。

綜上所述,予以采納。

二、不予以采納的意見建議

(一)關于指導意見第三項車位的租售價格和停車服務費中“停車服務費原則上不超過300元/月”,修改為“每日每次進出小區,單次收費不得超過10元”或“每日停車收費不超過10元,車輛進出場后重新計算”事宜。

該規定內容屬市場行為,理應由市場自行調控,政府部門起到監管作用,不應進行過多干預。因此,未予采納。

(二)關于“第十條是否可以增加對小區內推車叫賣的小販的管理;樓房內烤火鐵爐煙管向陽臺窗外排放煙造成樓上業主投訴;小區樓房下開餐飲,影響樓上住戶,需明確一下相關部門進行管理,否則,業主一直找物業反映不能制止,并認為物業不履職”事宜。

對于該意見已經有相關法律法規對各部門職權進行規定,該意見反映的是職權部門未積極履行職責,應根據相關規定加強執法監督,為小區提供監督舉報渠道及救濟途徑。因此,未予采納。

(三)關于“辦法中“第十八條(三).....車內貴重物品可交由小區保安保管”這句話刪除。避免業主認為這是物業公司必須提供的服務,會加重物業安保工作的難度及負荷”。

該項規定并非加重物業公司責任,該規定系指引性規定,引導業主保護貴重物品的一種選擇方式,且該條款同時規定“否則后果自負”可引起業主保護貴重物品的重視度,同時也能減輕物業公司的責任,維護物業公司的權益。因此,未予采納。

(四)關于“小區管理辦法中第八條直接明確嚴禁在小區內舉辦酒席的行為”事宜。

沒有上位法明確規定禁止在小區內舉辦酒席,其禁辦酒席的行為應根據《中華人民共和國城市居民委員會組織法》由業主大會制定相關公約。因此,未予采納。

(五)關于“將住宅小區管理辦法第十二條規定裝修實行申請制度...改為裝修實行報備制度...”事宜。

根據中華人民共和國建設部發布的第110號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第十三條及《貴州省住宅室內裝飾裝修管理實施細則》第十條均規定的系申報登記備案。因此,未予采納。

(六)關于“創建文明城市與每個公民息息相關,建議政府在做創衛城市宣傳的時候能加強小區宣傳,進一步加強小區環境管理以及安全管理,提高全民創衛意識”事宜。

所提建議與該聽證事項需討論明確的內容無必然聯系,未予采納。

(七)關于“指導意見第二項車位(車庫)出租和使用權轉讓管理中“車庫出入后必須安裝車輛智能識別系統;管理必須采取全監控智能管理系統”的表述,建議明確是由開發商完善或由物業方完善”事宜。

物業企業僅屬于受所有權人或投資者委托對車位(車庫)或相關場地進行管理,未承擔相關設備成本投入;該《意見》中已對相關車位權屬問題作出明確,相關停車管理設備理應由所有權人或投資者進行完善,不另作明確。因此,未予采納。

(八)關于“建議小區管理暫行辦法中增加一個內容:小區應根據住宅或建筑面積適當配置綠化,面積要達到一定的比例以及在綠化管理上要達到一定的標準;明確建設單位應該配備的配套設施,避免業主覺得是物業的事情(歷史遺留問題),例如,監控安裝”事宜

建設項目在報規劃審批時,由規劃部門對項目規劃設計進行審核。該《辦法》主要涉及管理事項,未涉及建設標準要求。不另在該《辦法》中專項進行明確。因此,未予采納。

(九)關于“明確物業費和停車費的條款,避免部分業主覺得物業費包含了車輛管理,明確停車費管理,避免產生糾紛”事宜。

該《辦法》中已明確指出,住宅小區內停車需按規定繳納車輛停車服務費。因此,未予采納。

(十)關于“《意見》第二條第二款應明確售、租比例;指導意見第3頁中建議:出售(使用權轉讓)時,車位數量多于小區房屋套數的,每戶業主至少可以購買1個車位,業主自愿放棄的除外,但售出的車位數不應超過小區房屋套數,其余只能作為出租”事宜。

相關上位法中未對車位的售、租設定比例進行明確,僅明確住宅小區內車位應當首先滿足業主合理使用需求,同時不得限制業主購買、租賃的選擇自由。因此,未予采納。

(十一)關于“《意見》第三條第一款第二條的出租價格應予確定,不使用“原則”這樣的詞語;《意見》的標題建議為《管理辦法》,不使用“指導意見”的表述”事宜。

有關停車服務收費標準問題,屬市場行為收費,國家已開放相關政策,原則服從市場調節機制,屬于提供指導意見。因此,未予采納。

(十二)關于“應當在意見中明確指出出售停車位需具備什么條件”事宜。

《意見》中已作相關明確條件,未予采納。

(十三)關于“應明確出租車位是否固定的車位”事宜。

住宅小區內出租車位,使用人均屬于小區業主,權利義務相等,應當本著“先到先停”原則進行管理,不應固定使用車位。因此,未予采納。

(十四)關于“辦法中應對已交房但綠化尚未完成的,對如何處理該問題進行明確”事宜。

該事項屬建設工程驗收范疇,已有相關法規進行明確,不在《辦法》中專項進行明確。因此,未予采納。

(十五)關于“小區內自來水需安裝到一戶一表”事宜。

《辦法》中已明確規定建設單位需按照相關專業經營單位要求,相關設施設備需同步設計、同步建設、同步竣工,且經驗收合格移交專業經營單位。不另對水表分戶問題單獨進行明確。因此,不予采納。

(十六)關于“住宅小區停車位應根據小區實際情況,提出解決方案給上級部門共同商議合理方案”事宜。

《意見》中相關收費標準屬于對定價上限提出指導性意見,各物業小區可根據各自實際情況設定不超出上限的收費標準。

(十七)關于“《意見》中第三條建議將出租價和停車管理服務費一并定價,在收費標準中明確。對未出租的,按外來車輛20元每天,小區業主10元每天,這其中的服務費是多少,租賃費是多少?怎樣劃分?”事宜。

住宅小區停車服務費有兩個收費主體,一是建設單位收取的車位使用費,用于建設車位的成本回收;二是物業公司收取的管理費,用于管理成本支出;若一并定價,會造成收費主體不明分別定價可按收取的價格,分別計算服務費和租賃費。

(十八)關于“明確停車后發生盜竊、碰撞等事故的責任主體”事宜。

《辦法》中已進行明確,已繳費車輛在小區內發生盜竊、丟失、損壞的,小區管理負有監管責任,并提供線索配合相關部門做好善后工作。因此,未予采納。

(十九)關于“建議將住宅小區管理辦法改為暫行規定。第八條深夜時間段應規定住宅小區不允許使用高音音響器材跳廣場舞”事宜。

《辦法》命名將進一步研究進行確定。《辦法》中已明確規定,在12:00—14:30時、22:00—7:00時,嚴禁在住宅小區內高聲喧嘩或使用樂器及音響器材。


文件:龍里縣人民政府關于印發龍里縣住宅小區車位(車庫)規范管理指導意見的通知

             龍里縣人民政府關于印發龍里縣住宅小區管理暫行辦法的通知






龍里縣人民政府

2019年5月5日

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